29. November 2021
Beratung rund um die steuerliche Gestaltung von Immobilien
Individuelle Beratung für passgenaue Lösungen rund um Immobilien: burgenta Partner Sven Peschel verrät im folgenden Immobilien-Spezial, was für eine optimale steuerliche Gestaltung beim Thema Immobilien 2021 zu beachten ist und wie Sie proaktiv anstehenden Änderungen im Steuerrecht begegnen können.
Abschaffung der Spekulationsfrist
Zwar ist die neue Bundesregierung noch nicht im Amt, doch erste steuerliche Neuerungen und Änderungen werden bereits diskutiert. Bislang ist nichts entschieden aber eine Abschaffung der Spekulationsfrist steht im Raum. Bislang galt: Immobilien, die von Eigentümer*innen zur Vermietung genutzt werden, können nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden, d.h. ein möglicher Gewinn bei einem Immobilienverkauf muss nicht versteuert werden. Auch für Kapitalanleger*innen ist ein Verkauf bislang ohne Zahlung einer Spekulationssteuer möglich – vorausgesetzt die Immobilie befindet sich länger als 10 Jahre im Eigentum. Zu diesem insbesondere für Kapitalanleger*innen wichtigen Punkt finden sich in den Wahlprogrammen der zukünftigen Regierungsparteien unterschiedliche Ansätze. Mit großer Wahrscheinlichkeit ist jedoch mit einer neuen Regelung zu rechnen, deren Ziel es ist, Immobilienspekulationen Einhalt zu gebieten.
Proaktiv beraten, optimal vorbereitet
Ob das bedeutet, dass die Frist von 10 auf 30 Jahre verlängert oder ganz abgeschafft wird, steht noch nicht fest. So oder so empfiehlt sich aber eine Beratung im Einzelfall, um den steuerlichen Gestaltungsspielraum individuell auszuloten und potenziellen rechtlichen Änderungen proaktiv zu begegnen. Wichtig: die Höhe der zu zahlenden Steuer richtet sich aktuell nach dem erzielten Verkaufsgewinn sowie dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Gern stehen wir Ihnen bei diesem Thema persönlich mit produktiven Beratungsleistungen zur Verfügung.
Noch in 2021: Steuergestaltung Mietimmobilien
Was ist im laufenden Jahr an steuergestaltenden Maßnahmen für Eigentümer*innen von Mietimmobilien noch möglich? In Bezug auf Steuerberatung seien hier folgende Themen genannt:
- Steuerung von größerem Erhaltungsaufwand zur längerfristigen Progressionsminderung bei privaten Wohnimmobilien
- Steuerliche Optimierung der verbilligten Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken (z. B. an Familienangehörige)
Mietwohnungsneubau: Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Ein weiterer wichtiger Punkt, den es zu beachten gilt: Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung beruht auf der entgeltlichen Überlassung der Wohnung zu Wohnzwecken. Zudem dürfen die Anschaffungs- und Herstellungskosten 3.000 Euro pro qm Wohnfläche nicht übersteigen. Fallen die Kosten höher aus, führt dies zum Ausschluss der Förderung. Steuerlich fördert der Fiskus allerdings auf Basis der maximal förderfähigen Bemessungsgrundlage, d. h. nur Kosten bis maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Für den Mietwohnungsneubau wird nach dem Einkommensteuergesetz eine Sonderabschreibung gewährt. Doch ist Eile geboten, denn gefördert werden nur Baumaßnahmen aufgrund eines vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags oder – falls eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist – einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige. Selbstverständlich bieten wir Ihnen auch hier eine individuelle Beratung durch unseren Immobilien-Experten und burgenta-Partner Sven Peschel an.
Steuerberatung nach Reform Mietspiegelrecht
Um die Aussagekraft von Mietspiegeln zu verbessern wurde vom Bundestag mit Zustimmung des Bundesrates im laufenden Jahr eine Reform des Mietspiegelrechts beschlossen. In diesem Zuge werden u. a. für Städte mit mehr als 50.000 Einwohner*innen qualifizierte Mietspiegel verpflichtend. Welche Möglichkeiten oder Einschränkungen sich in Bezug auf die steuerrechtliche Abrechnung von Einnahmen aus der Vermietung ergeben, können wir gern bei einem persönlichen Beratungsgespräch für Sie ermitteln.
Anschaffung einer Ferienwohnung: Überschussprognose
Spätestens seit der Corona-Pandemie ist die Attraktivität von Immobilien wie Ferienwohnungen und -häusern im norddeutschen Raum auf ein neues Rekordhoch gestiegen. Anders gesagt: halb Deutschland macht Urlaub an Nord- und Ostseeküste. Doch der Erwerb einer Immobilie zur Ferienvermietung ist unter steuerlichen Aspekten nicht so einfach wie man auf den ersten Blick denkt. Ein Beispiel: Ferienwohnungen, die nicht ganzjährig vermietet sind, können Kosten durch Leerstand erzeugen. Für den Fall, dass das Finanzamt eine Überschussprognose vornimmt, muss jedoch unterm Strich ein Plus stehen. Im Falle der Notwendigkeit einer Überschussprognose helfen wir Ihnen selbstverständlich gern mit fundierter Expertise und maßgeschneiderten Excel-Tools - einfach einen Beratungstermin vereinbaren.
Tipps& Tricks: Vermietung und Verpachtung allgemein
Bei der steuerlichen Gestaltung der Verpachtung und Vermietung von Immobilien bietet unser Team für Wirtschaftsprüfung, Steuer- und Unternehmensberatung im Allgemeinen und Immobilien-Experte Sven Peschel im Besonderen kompetente Beratung in allen wesentlichen Belangen. Sei es beim Thema erweiterte Grundstückskürzung bei Immobilien GmbHs oder der Schenkung eines Grundstücks an die Kinder kurz vor dem Verkauf: Wie schaffe ich es beispielsweise, dass meine Gewinne nur mit 16 statt 42 Prozent besteuert werden? Wie wirkt sich die Unterscheidung von privat und GmbH bei einer erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer aus?
Persönliche Beratung
Als Steuerberater*innen verfügen wir über die nötige Expertise, um Ihnen an allen Stellen des Prozesses persönlich beratend zur Seite zu stehen. Immobilien-Experte Sven Peschel ist ihr Ansprechpartner Nr. 1 bei burgenta für einen persönlichen Beratungstermin rund um alle Fragen und Themen zu steuerrelevanten Aspekten Ihrer Immobilie.
