13. August 2024 | Wissen
Mietverträge zwischen nahen Angehörigen: Das müssen Sie beachten
Wer ein Zimmer, eine Wohnung oder ein ganzes Haus bei nahen Angehörigen mietet, kommt oft in den Genuss einer günstigen Miete – in Zeiten steigender Mietpreise ein großer Vorteil. Aber auch für die vermietende Person, die ihre Werbungskosten unter bestimmten Bedingungen voll absetzen kann, lohnt sich das Mietverhältnis. Der folgende Artikel behandelt die steuerlichen und rechtlichen Aspekte von Mietverträgen zwischen nahen Angehörigen.
Was sind nahe Angehörige?
Das Wichtigste vorweg: Vom Finanzamt werden Verträge mit nahen Angehörigen oft kritisch geprüft, damit es nicht zu Missbrauch kommt. Fehlerhafte Verträge können außerdem dazu führen, dass Ausgaben steuerlich nicht anerkannt werden. Aber was sind nahe Angehörige überhaupt? Zu dieser Personengruppe zählen unter anderem Verlobte, Ehepartner*innen, Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel*innen, Geschwister, verschwägerte Personen, Nichten und Neffen sowie Pflegeeltern und Pflegekinder. Auch geschiedene Ehepartner*innen bleiben nahe Angehörige, während Verlobte diese Eigenschaft bei Aufhebung des Verlöbnisses verlieren.
Anforderungen an Mietverträge
Formale Pflichten
Ein Mietvertrag regelt die Überlassung einer Sache gegen Entgelt. Er muss wesentliche Bestandteile wie die Lage der Wohnung, den Einzugstermin und die Mietkosten klar regeln. Rückdatierungen sind unzulässig. Unbefristete Mietverträge zwischen nahen Angehörigen können mündlich geschlossen werden, aus Beweisgründen sind schriftliche Verträge aber immer ratsam. Insbesondere zwischen nahen Angehörigen ist ein Nachweis des Vereinbarten sonst kaum möglich.
Vertragsfreiheit kontra Fremdvergleich
Obwohl Vertragsfreiheit besteht, muss immer auch ein Fremdvergleich durchgeführt werden. Im Klartext bedeutet das: Verträge, die unter Fremden nicht üblich wären, werden steuerlich nicht anerkannt. Beispielsweise wird eine Miete, die nur die Nebenkosten deckt, nicht akzeptiert.
Im Allgemeinen sollte die Miete bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betragen, um steuerlich anerkannt zu werden. Bei weniger als 50 Prozent wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.
Im Übergang ist eine Totalüberschussprognose zu erstellen, um eine volle Anerkennung der Werbungskosten zu gewährleisten. Aufgrund der steigenden Mieten sollte bei Grenzfällen eine jährliche Kontrolle der festgesetzen Miete erfolgen, um steuerliche Risiken zu vermeiden.
Durchführung der Mietverträge
Die vertraglichen Vereinbarungen müssen unbedingt umgesetzt werden. Das heißt: Regelmäßige und pünktliche Mietzahlungen sind essenziell, auch innerhalb einer Familie. Unregelmäßige Mietzahlungen oder Rückerstattungen der Miete an die mietende Person führen zur Nichtanerkennung durch das Finanzamt.
Praxisbeispiele
Mein Kind studiert und ich möchte ihm eine Wohnung vermieten. Ist das erlaubt?
Die wenigsten Studierenden verfügen über ein Einkommen, das ihre Mietkosten entspannt deckt. Viele Eltern wollen ihr Kind deshalb in dieser Zeit unterstützen. Über die Vermietung einer Wohnung können sie das dann tun, wenn deren Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Eine parallele Schenkung von Geldmitteln an das Kind zur Deckung der Miete ist ebenfalls erlaubt.
Mein*e Ehepartner*in ist selbstständig. Kann ich ihm*ihr für die berufliche Tätigkeit ein Haus in meinem Besitz zur Verfügung stellen?
Insbesondere in der Anfangsphase einer Selbstständigkeit sind die Einnahmen oft noch nicht hoch. Ausgaben für ein externes Mietobjekt, wie etwa eine Ladenfläche, kommen hinzu. Ehepartner*innen können, wenn das Vermögen Immobilien umfasst, untereinander Mietverträge zur betrieblichen Nutzung abschließen, um derartige Engpässe abzufedern. Die Miete sollte dann der ortsüblichen Miete für Gewerbeflächen entsprechen, um steuerlich anerkannt zu werden.
Das Wichtigste in Kürze
- Mietverträge zwischen nahen Angehörigen werden genau durchs Finanzamt geprüft.
- Klare Regelungen und schriftliche Verträge vor Eintritt in das Mietverhältnis sind notwendig.
- Verträge müssen den Bedingungen entsprechen, die auch unter Fremden üblich wären. Dazu gehört eine Miete, die mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt.
- Vertragliche Vereinbarungen müssen umgesetzt werden – unregelmäßige Zahlungen führen zur Nichtanerkennung des Vertrags.
Auf Nummer sicher gehen
Unser Fachbeitrag bietet einen Überblick über die wesentlichen Aspekte zu diesem Thema, kann aber eine individuelle Beratung nicht ersetzen. Wenn Sie einen Mietvertrag mit einem nahen Angehörigen abschließen wollen, werfen wir gern einen Blick auf Ihre Situation und geben Ihnen passende Ratschläge, damit alle Parteien das Optimum für sich herausholen können.
